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物业管理纠纷两大类型
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住房商品化和住房管理商品化是经济发展的必然趋势。随着我国 住房制度改革的不断深入,在住房两化过程中,产生了许多新的 矛盾和纠纷,物业管理纠纷就是其中之一。近年来,诉至法院的物业管理纠纷案件呈明显上升趋势。但是,无论是对物业管理的法律规定, 还是理论研究都十分不足。

  当前的物业管理纠纷主要发生在城市住宅小区的物业管理中。物 业是指住宅小区内的土地、房屋及其附属设备、共用设施以及其他用以满足居民生活需要的项目。物业管理是指物业管理单位接受房地产 产权人、使用人(合称业主)的委托,对住宅小区的土地、房屋及其附 属设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行 维护、修缮和整治。物业管理纠纷是物业管理单位与业主因物业管理权利、义务而发生的争议。物业管理纠纷多种多样,概括起来主要有 两类:一是合同纠纷;二是侵权纠纷。

  1.物业管理合同纠纷。物业管理合同是物业管理单位与业主就物业管理的项目、内容、费用、双方的权利和义务、管理期限、违约责 任等达成的协议。常见的物业管理合同纠纷主要有:物业管理单位单 方面提高收费标准,随意增加收费项目;任意减少管理项目和内容;公共设施不到位;对房屋及附属设备、公用设施等修缮不及时;不履 行或不按约履行其他管理职责等。业主以种种理由拖欠管理费用;单 方面要求降低管理费用;在合同外要求履行管理义务等。

  2.物业管理侵权纠纷。物业管理侵权行为是指物业管理单位或业主违反法律或小区管理办法而侵害他人财产或人身权利的行为。物业 管理侵权纠纷主要因物业管理单位或业主擅自改变小区内土地、房屋 和公用设施的用途而引起,具体包括:物业管理单位乱搭乱建造成业主损失;违法出租甚至出卖公用设施和居民住房公用部分给业主造成 损失。业主擅自改变房屋、配套设施的结构、外观,毁损了设施、设备,危及房屋安全;业主乱搭乱建、随意占用,破坏绿化、污染环境, 噪声扰民等等。

  上述两类物业管理纠纷,常常发生竞合,是提起合同之诉抑或侵 权之诉,当事人依法具有选择权。但当事人一旦以某种诉因提起诉讼,则不能以另一诉因再提起诉讼。

 

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