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小区管委会在该物业管理纠纷中能否作为原告
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小区管委会在该物业管理纠纷中能否作为原告

  一、案情介绍

    上诉人(原审原告):北京市朝阳区现代城住宅小区物业管理委员会(以下简称管委会)

    被上诉人(原审被告):北京中海物业管理有限公司(以下简称北京中海公司)被上诉人(原审被告)深圳中海物业管理有限公司(以下简称深圳中海公司)

    原告诉称

    管委会在原审中诉称:1999年1月8日,北京中鸿天房地产开发有限公司与深圳中海物业管理有限公司(以下简称深圳中海公司,即原中海物业管理深圳有限公司)签订了《北京现代城物业管理全权委托合同》。合同约定,深圳中海公司对小区进行物业管理,物业费每建筑平方米4元。1999年12月,北京中海物业管理有限公司(以下简称北京中海公司)开始实施物业管理,并收取物业管理费。2001年8月1日,管委会成立。2002年1月,北京中海公司退出现代城的物业管理服务。管委会成立后即接管了原由开发商承担的对物业管理企业进行监督的职能。在此过程中,管委会发现北京中海公司自1999年12月1日至2001年9月30日向业主收取的费用中有三项共计3252570元的费用属不合理收费,应予退还,且三项费用自2001年9月30日至今的利息已达145633.83元,也应予以退还。再有,北京中海公司在撤出现代城的物业管理后,尚有向业主收取的办证押金450元、装修押金15280元、车位押金85800元未予退还,计101530元。现管委会起诉,要求北京中海公司、深圳中海公司向其退还中修费1428799.75元、停车场管理费837692.88元、停车场维修费74146.33元及停车场能源费911931.07元及上述费用产生的利息145633.83元,退还办证押金450元、装修押金15280元、车位押金85800元。

    二、法院裁判要旨

    一审法院裁判要旨

    原审法院经审查认为,管委会未在工商行政管理部门登记注册,未领取营业执照,不能独立承担民事责任,故其不具备诉讼主体资格,不能作为当事人参加诉讼。因此,管委会的起诉不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第三项的规定,裁定驳回管委会的起诉。上诉人上诉称管委会不服原审裁定,向本院提起上诉。请求:撤销北京市丰台区人民法院(2003)丰民初字第02074号民事裁定书,并确认我方具备诉讼主体资格;裁令北京市丰台区人民法院对我方与被上诉人物业管理纠纷一案进行实体审理。理由是:一、原审裁定驳回我方起诉的理由不能成立。原审裁定以“管委会未在工商行政管理部门登记注册,未领取营业执照,不能独立承担民事责任”为由,认定管委会不具备诉讼主体资格。该理由法律依据不足。首先,在工商部门登记注册及领取营业执照并非具备诉讼主体资格的必须条件。在我国,经工商部门登记注册及领取营业执照可作为诉讼主体的,只是民事诉讼法及最高法院关于该法解释中所规定的有资格作为诉讼主体的单位的一部分,有相当数量的诉讼主体是不需经工商登记并领取营业执照的。这些诉讼主体系依法或依有关规定设立或成立的,它们自设立或成立之日起具备诉讼主体资格。本案中,管委会即是依法设立的组织,由于其非经营性实体,故无需到工商部门登记注册并领取营业执照。对此,建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《北京市居住小区物业管理办法(修正)》对于“管委会”的设立、宗旨、功能均有详细的规定。其次,“能够独立承担民事责任”亦非认定诉讼主体资格的前提条件。在我国,不满10周岁的儿童属无民事行为能力人,不能独立承担民事责任,但其依然可以以自己的名义起诉。其民事责任由其法定代理人或监护人来承担。因此,以“不能独立承担民事责任”作为判断诉讼主体资格的一项条件也是不正确的。二、原审法院对管委会无诉讼主体资格的认定与现行物业管理有关规定相悖。建设部《城市新建住宅小区管理办法》第七条规定,“管委会”有权决定选聘或续聘物业管理公司,有权检查、监督各项物业管理工作的实施及规章制度的执行。《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》规定,“管委会”有权决定选聘或解聘物业管理企业,与物业管理企业签订物业管理合同;有权审议物业管理企业提出的物业管理收费标准、年度计划、财务预算和决算;有权根据产权人、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动。依照现行有关规定,“管委会”的民事主体资格确定,其诉讼主体资格亦确定,司法实践应与现实存在相统一。三、“管委会”具备诉讼主体资格。1、“管委会”的法律地位。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》第六条及《北京市居住小区物业管理办法(试行)》第八条的规定,“管委会”的设立、职能、宗旨是十分明确的,作为在业主管理区域内代表业主对物业实施自治管理的组织,具备在业主管理区域内、在物业管理权限内从事民事活动的民事主体资格。2、“管委会”的权利来源。其权利来源于区域内业主的委托,即业主通过代表大会或签订合同的方式将其对各自物业的某些共同性权利委托给“管委会”予以管理,双方之间是一种信托性质的民事关系。总之,其权利来源于全体产权人、使用人的授权。3、“管委会”的职能。建设部《城市新建住宅小区管理办法》第七条和《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》均有规定。“管委会”将每一位业主对于小区内物业各自的、分散的物权权利以集中行使的方式通过具体的物业管理民事活动实化为一种集中的权利运用。具体来讲,包括选聘物业管理企业、审议物业服务收费标准、年度计划、财务预算和决算等内容。4、既然“管委会”存在的宗旨是维护小区内全体业主的利益,那么当小区全体业主的合法权益受到侵犯时,“管委会”作为业主权利的集中行使者具有当然的向侵权方主张赔偿的权利,而不必另行经过全体业主的授权。在私力救济无法实现后通过司法程序以实现维护全体业主合法权益的宗旨,亦不必另行经过全体业主的授权。“管委会”不能独立承担民事责任,但其民事责任却并非没有承担者,小区全体业主即是承担者。5、本案中管委会具备诉讼主体资格。这一直接权利来源于《北京市朝阳区现代城住宅小区物业管理委员会章程》(以下简称“章程”),该“章程”由现代城全体业主组成的产权人大会制订通过,明确规定了现代城管委会的代表诉权。6、“管委会”作为诉讼主体的判例已不鲜见。总之,“管委会”是类似于居民委员会的法律授权的其他组织,应具备诉讼主体资格。

    被上诉人辩称

    北京中海公司在二审中辩称:我方认为上诉人不是本案适格主体。“管委会”只是执行机构,没有财产,不能独立承担民事责任。其有维权职责,但不能代表业主享有诉讼主体资格。另外,我方与业主之间欠费的情况各不相同。费用不是向管委会收取的,而是向业主收取的,我方不能将费用退给与我方毫无关系的管委会。深圳中海公司在二审中没有进行辩称。

    二审法院裁判要旨

    经审查本院认为,凡法律法规或业主没有明确授权他人行使的权利,都应理解为业主保留给自己行使的权利。管委会代表业主利益在物业管理权限内行使对物业管理企业的监督权和要求赔偿等权利,并不意味着管委会有权请求法院将属于业主的利益直接判归管委会自己享有。现管委会起诉要求深圳中海公司与北京中海公司将其向业主收取的不合理收费及利息、押金退还给管委会,既没有法律法规依据,也没有“章程”或其他的书面授权,因此,其起诉应予驳回。因此,原审法院裁定驳回管委会的起诉并无不妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百五十四条之规定,裁定驳回上诉,维持原裁定。

    三、对本案涉及法律问题的分析

    1、管委会起诉要求物业管理公司将其向业主多收取的不合理收费及利息、押金退还给管委会,没有法律法规依据。国家及北京地区没有法律法规规定管委会可以以自己的名义请求法院将物业管理公司多收取的业主的利益直接判归管委会享有。即使现有的政府规章也没有相应的授权。如建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《北京市居住小区物业管理办法(修正)》对于“管委会”的设立、宗旨、功能虽有较详细的规定,却没有授权管委会直接享有上述诉权。需要说明的是我国少数地区制定有相关的法规。如上海市人大常委会在1997年7月1日颁布了《上海市物业管理条例》,其中第16条规定“业主委员会作出的决定,对物业管理区域内全体业主、使用人具有拘束力。”据此,小区管委会这个组织机构被上海市通过的地方性法规所认可,上海市各级法院也处理了一些管委会作为原告或被告的案件。

    2、管委会章程也没有授权管委会享有此项诉权。

    《现代城管委会章程》第七条规定了管委会的八项权利:(1)每年至少召集和主持一次产权人大会,根据10%以上的产权人的要求可召开特别会议;(2)采取公开招标或欠条方式,聘请物业管理企业对本物业进行管理,并与其签订物业管理合同;(3)审议批准物业管理企业的年度管理计划、年度费用预算及决算报告;(4)审议批准物业管理企业的收费标准和物业管理企业的服务标准;(5)审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度;(6)检查、监督各项物业管理工作的实施及规章制度的执行;(7)对任何破坏、损害本物业产权人利益的行为有制止和要求赔偿的权利;(8)对任何产权人、使用人违反管理公约或损害其他产权人、使用人合法利益的行为,可代表全体产权人提起诉讼。第八条规定了管委会的五项义务。其中,(1)组织召开产权人大会;(2)执行产权人大会通过的各项决议;……。从章程可以看出,章程没有授权管委会行使本案涉及的诉权。这种诉权要么是法定的,要么是当事人明确授予的,不能推定。凡法律法规或业主没有明确授权他人行使的权利,都应理解为业主保留给自己行使的权利。管委会代表业主利益在物业管理权限内行使对物业管理企业的监督权和要求赔偿等权利,并不意味着管委会有权请求法院将属于业主的利益直接判归管委会自己享有。如管委会可代表全体产权人对小区内任何产权人、使用人违反管理公约或损害其他产权人、使用人合法利益的行为提起诉讼,就是产权人通过章程授权取得的,管委会直接依据章程取得且仅取得了此项诉权。另外,关于管委会与物业管理企业就双方之间所签物业管理合同方面的纠纷也可以享有诉权。

    3、管委会就本案诉权没有取得产权人及产权人大会的授权。如果其取得了授权,笔者认为也应该可以起诉。本案中管委会不能提供得到授权的证明。

    4、可以作为诉讼主体与能作为某一特定案件的原告不是一回事。

    本案中,管委会在上诉中反复理论管委会享有诉讼主体资格,但对管委会是本案原告享有诉权却没有进行充分地说明。实际上,管委会作为本案原告没有任何依据。如前所述,管委会可代表全体产权人对小区内任何产权人、使用人违反管理公约或损害其他产权人、使用人合法利益的行为提起诉讼;管委会与物业管理企业就双方之间所签物业管理合同方面的纠纷也可以享有诉权。只有在这两种情况下管委会才享有诉讼主体资格。除此之外,就需要其他明确的授权,但本案中管委会不能提供得到授权的证明。

    5、本案中,管委会称管委会与原物业管理企业就退费问题进行了一些协调,物业管理公司同意退还给管委会,这种情况下管委会能否取得诉权呢?笔者认为,不能。因为如果真的协商一致并且退还给了管委会,管委会也应将该笔款项退还给业主或依业主的意志使用。因为利益属于业主,管委会仅是业主大会的执行机构,在客观上又有自身相对“独立”的意志或利益,其通过约定当然也不能取得针对业主利益的诉

 

 

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