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王志钢律师代理业主诉中粮万科获胜诉
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王志钢律师代理业主诉中粮万科获胜诉

2013年5月,原告代理26名原告诉北京中粮万科房地产开发有限公司预售合同纠纷,房山区法院于2013年11月27日作出了判决,支持了26名原告的诉讼请求,判决主文如下:“一、被告北京中粮万科房地产开发有限公司在销售广告中承诺的长阳半岛业主子女可按照国家九年义务教育制度就读该项目配建的北京四中房山分校初中的允诺(一房一名额)对其具有法律效力。二、原告××与被告北京中粮万科房地产开发有限公司于××年××月××日所签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议中的下列内容,即‘出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务,但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由,出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任’;‘买受人在办理商品房交付手续过程中,如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题,出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务,但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任’的条款无效。”现把为该案制作的起诉状、证据目录、代理词附后。

附一:

民事起诉状

原告:长阳半岛26名业主。

被告:北京中粮万科房地产开发有限公司

案由:商品房预售合同纠纷

诉讼请求

1、依法确认被告关于长阳半岛项目业主子女可按照国家九年义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山校区初中的允诺(“一房一名额”),合法有效。

2、依法确认原被告双方商品房预售合同及补充协议中的下述条款无效:“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务,但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由,出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”;“买受人在办理商品房交付手续过程中,如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题,出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务,但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”。

 

事实与理由

位于房山区的长阳半岛项目是被告开发的楼盘。被告在其销售中宣称:“百万平米教育大盘,成就无限未来”,“买长阳半岛,上北京四中”。被告的两个股东——宣称“让建筑赞美生命”的万科公司和鼎鼎大名的中粮公司为了长阳半岛项目顺利销售,联合发表了“阳光宣言”,宣称“以君子之诚,善待客户”。

原告考虑到孩子未来的教育问题,同时也基于对被告及其两大股东的信任,最终决定以高于周边楼盘的价格购买被告开发的长阳半岛项目。

2011年12月10日,广笠抵骰裣ぃ郝虺ぱ舭氲合钅康囊抵髟诹昴冢优删投帘本┧闹蟹可叫G瓴辉傧碛腥攵帘本┧闹蟹可叫G娜ɡ丛孀优纳涎畲嬖凇傲曛蕖薄S捎凇傲曛蕖庇胫氨桓娴脑逝挡灰恢拢愦笠抵魉婕唇辛舜蠊婺?挂槲ā?/span>

被告为平息众怒,由万科副总裁毛大庆先生澄清了北京四中“六年之限”的问题。毛表示:“凭房本和按照北京就近入学关于户籍有关要求,一套房有一次初中名额,不存在年限,万科出于社会责任,对学校进行首六年资助。”

按照上述表述,关于北京四中入学问题的“六年之限”似乎解决了,但入读北京四中又多了户籍的要求,广大业主对此依旧不满。此后,被告的说明再次掀起了轩然大波。

2011年12月12日,被告在《关于中粮万科长阳半岛项目相关配套问题的情况说明》中称:北京四中房山校区“一房一名额”不存在“六年有效期”的限制,但“具体的入学要求以届时相关教育部门、学校的制度、通知等为准”。

被告的说明含糊其词、出尔反尔,与销售时的说明和允诺大相径庭,再次激起了广大业主更大的愤怒和不满。由此也引发了2011年12月24日的第三次大规模集体维权。

2011年12月26日,被告在官方网站发表《致中粮万科长阳半岛客户的公开信》,其中关于北京四中的入学资格方面的内容与2011年12月12日的说明完全相同。

经历一番艰难的维权,长阳半岛广大业主子女入读北京四中房山校区的问题,由六年内可以确定入读变成了是否能入读不确定,还要取决于其他条件,不仅没有取得任何结果反而倒退了。

此外,如诉讼请求第二项所述,被告关于逾期交房的责任约定,排除原告权利,免除自己责任,明显属于霸王条款。众所周知,万科近期深陷装修“质量门”。按照被告与原告的合同约定,如果长阳半岛项目也出现类似装修问题,那么被告除了整改之外,无需再承担其它任何责任。万科敢于用“纸”装修,敢于用“有毒的”地板装修,是否自恃合同中有上述规定?

原告一直以为被告的两个股东均是国内知名的、诚实守信的、经营规范的、有社会责任的企业,作为两大名企共同组建的合资公司亦应如是。然而被告的所作所为与原告的“以为”相差甚巨,但愿被告在实际经营中真正做到“以君子之诚,善待客户”,而不只是将其作为空洞的宣传口号。

原告认为,按照被告的允诺,购买长阳半岛项目商品房,成为该项目的业主,子女即可按照国家九年义务教育制度就读项目配建小学及北京四中房山校区初中,购房是按照国家九年义务教育制度就读配建学校的充分条件,除此之外,不再需要其他条件。为了子女未来良好的教育,为了合法权益不受侵害,为了社会最基本的公平正义得以实现,也为了市场经济最基本的道德准则----诚实信用原则得以弘扬,原告决定依法维权,现具状起诉,望依法裁判。

此致

北京市房山区人民法院

 

具状人:26名业主

2013年1月14日

 

附二:

26名原告诉被告北京中粮万科房地产开发有限公司

商品房预售合同纠纷一案

原 告 证 据目 录

第一组证据

证据编号、证据名称----〔证据种类、证据来源〕

证据[ 1 ]商品房预售合同及缴款发票()----〔书证、原告〕

证明内容:

①26名原告均为被告北京中粮万科房地产开发有限公司开发的长阳半岛项目的业主。

②26名原告与被告签订的商品房预售合同及补充协议中均有下述条款:“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务,但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由,出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”;“买受人在办理商品房交付手续过程中,如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题,出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务,但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”。

第二组证据

证据编号、证据名称----〔证据种类、证据来源〕

证据[ 2 ]阳光宣言(21页)----〔书证、被告〕

证据[ 3 ]广告宣传牌(2页)----〔书证、被告〕

证据[ 4 ]宣传单(1页)----〔书证、被告〕

证据[ 5 ]网页截图(4页)----〔书证,来自搜房网、爱房网和网易论坛〕

证据[ 6 ]被告发给业主的短信(1页)----〔书证、被告〕

证明内容:

①被告关于长阳半岛项目业主子女可以按照国家九年义务教育制度就读项目配建小学及北京四中房山校区初中的说明和允诺具体明确。

第三组证据

证据编号、证据名称----〔证据种类、证据来源〕

证据[ 7 ]首开熙悦山预售信息(2页)----〔书证、北京房地产交易管理网〕

证据[ 8 ]绿地新都会预售信息(2页)----〔书证、北京房地产交易管理网〕

证据[ 9 ]长阳光和作用预售信息(2页)----〔书证、北京房地产交易管理网〕

证明内容

①长阳半岛周边与其品质相当的楼盘售价均低于长阳半岛。

第四组证据

证据编号、证据名称----〔证据种类、证据来源〕

证据[ 10 ]长阳半岛配套缩水的新闻报道(3页)---〔书证、北京日报〕

证据[ 11 ]长阳半岛业主维权的新闻报道(3页)---〔书证、投资者报〕

证据[ 12 ]万科对业主维权回复的新闻报道(4页)----〔书证、新浪财经和凤凰网〕

证据[ 13 ]被告关于长阳半岛项目配套情况的说明(2页)---〔书证、被告和中国网〕

证据[ 14 ]致中粮万科长阳半岛业主公开信(2页)----〔书证、被告〕

证明内容:

①被告长阳半岛项目因业主子女入学资格和其他配建缩水,引发广大业主维权。

②被告的回复中关于业主子女入读配建小学及北京四中问题与销售时说明和允诺大相径庭,出尔反尔。

第五组证据

证据编号、证据名称----〔证据种类、证据来源〕

证据[ 15 ]关于万科“毒地板事件”的新闻报道(3页)----〔书证、时代周报〕

证据[ 16 ]关于万科“纸板装修事件”的新闻报道(2页)----〔书证、大洋网〕

证明内容:

①万科旗下项目屡屡爆出质量问题,并且事后并没有受到来自行政机关的任何行政处罚。

②对于民事责任,合同中又有上述格式条款的约定,如果上述格式条款不确认无效,那么被告所需要承担责任只是返工,除此之外,不需再承担其他如逾期交房的责任。为了社会最基本的公平正义,有必要、也有理由确认上述格式条款无效。

第六组证据

证据编号、证据名称----〔证据种类、证据来源〕

证据[ 17 ]中粮万科业主2013年5月25日维权的新闻报道(3页)----〔书证、中国新闻网〕

证据[ 18 ]中粮万科业主2013年7月份维权的新闻报道(4页)----〔书证、大洋网〕

证明内容:

①半岛家园与中粮万科长阳半岛均指被告开发的同一项目。

②被告认可在项目宣传过程中关于“一房一名额”的宣传。

说明:第六组证据是2013年4月27日第一次开庭后出现的证据,第二次开庭时补充提交。

提交人:王志钢

2013年4月27日

 

附三:

《代  理  词》

尊敬的审判长、人民陪审员:

北京市盈科律师事务所接受26名原告的委托,就26名原告诉被告北京中粮万科房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,指派我担任26名原告的代理人。代理人参加了法庭调查与辩论,发表代理意见如下。

第一、被告答辩称“长阳半岛”和其开发的“半岛家园”是两个不同的概念。仅被告的这一辩解,足以证明被告完全背弃了诚实信用。被告宣传的“以君子之诚,善待客户”只是被告空洞的宣传。

本案中,被告在宣传中所称的“长阳半岛”指的就是被告在长阳镇起步区1号地开发建设的商品房,与被告开发建设的“半岛家园”所指项目完全一致。

依据有三:

1、在预售合同附件----《敬请留意,本期周边不利的环境因素》中,第一段这样写到:“中粮万科长阳半岛”为开发商销售备案名,本期的立项名称为“长阳镇起步区1号地11地块”,北京市规划委员会批准的该项目名称为“半岛家园”。面对这样的铁证,请问被告,还辩解称长阳半岛和半岛家园是两个不同的概念吗?

经查,本案所涉的25份预售合同,都有类似的约定,只不过被告把1号地分成了不同的地块。其中11地块销售备案名为“中粮万科长阳半岛”,3地块和10地块销售备案名为“中粮万科长阳半岛祥云湾”。其中对“中粮万科长阳半岛祥云湾”的宣传材料中称:本期即中粮万科长阳半岛项目03地块。可见,长阳镇起步区1号地上所建项目统称为“中粮万科长阳半岛”。

2、被告在宣传材料中均用“长阳半岛”概念进行宣传。

被告在印制的宣传材料中写明“长阳半岛”,并有长阳半岛项目介绍。在宣传材料的下方注明,开发商:北京中粮万科房地产开发有限公司,项目地址:长阳起步区1号地。

被告在网络营销中,与搜房网、爱房网联合宣传中,撰写了大量的软文广告,使用的名称都是“中粮万科长阳半岛”。

3、被告在遭遇广大业主维权后,于2011年12月26日在官网发布了情况说明。第一句话是“首先感谢您的信任,选择了中粮万科长阳半岛”,如果被告认为长阳半岛与半岛家园是两个不同的概念,那么被告在官网的概念岂不是就用错了,开发商连自己开发的项目名称都搞不清楚,被告自己信吗?法庭信吗?打官司也不能就不讲诚信吧。

第二、被告在广告宣传中所称的“买长阳半岛,上北京四中”、中粮万科长阳半岛业主“一房一名额”的宣传内容具体、明确、确定,符合我国《合同法》第14条、15条,以及《商品房买卖合同纠纷司法解释》第3条的规定,具有法律效力。

被告在宣传单中称“买长阳半岛,上北京四中”,在户外广告中也称“买长阳半岛,上北京四中”。被告为了履行广告中的允诺,与有关部门和北京四中签署了《北京四中进驻房山框架协议》、北京四中房山校区也如期举行了奠基仪式。2011年11月25日下午,被告与北京四中在北京市金融街洲际大酒店又签署了更为详细的实施协议。协议主要规定:北京四中房山校区由北京中粮万科房地产开发有限公司承建,北京万科企业有限公司保证北京四中房山校区于2014年2月29日前具备开展正常教育活动的条件。北京四中保证北京四中房山校区的教育师资配备。同时,中粮万科长阳半岛、京投万科新里程、金域缇香三个项目的业主或其直系适龄儿童享受每套房屋1个北京四中房山校区初中入学名额,即被告宣传的“一房一名额”。被告对此次实施协议的签订及上述协议内容进行了广泛的宣传。被告在宣传中还称:中粮万科长阳半岛项目作为房山区享受北京四中房山校区“一房一名额”待遇的“特权”项目,一直坚持十五年教育全程陪伴,在引入北京四中之前已与红黄蓝幼儿园、北京四幼、北京小学多家优质教育资源签约合作。此次北京四中房山长阳项目实施协议的签署实践了“把最好的教育献给祖国的明天”的项目承诺,未来,中粮万科长阳半岛业主将享有更多“专属大权”。

直到今天为止,如果在百度中输入“中粮万科长阳半岛,一房一名额”搜索,仍会出现大量的宣传报道。任何一个普通的、善意的、诚实守信的第三人看完被告的宣传单、户外广告和被告关于与北京四中签署了实施协议的宣传后,都会得出一个结论,并且也是唯一的结论,那就是,只要购买了被告开发的长阳半岛项目,业主或业主的直系适龄儿童即可入读北京四中房山校区。购房是入读北京四中房山校区的充分条件,和户籍及其他条件无关。

不仅如此,被告在2011年11月25日与北京四中签署协议后,于次日给已经购房的业主群发了短信,内容如下:“孩子上北京四中有保证!长阳半岛与北京四中11月25日签署协议,四中房山校区新升级。长阳半岛业主享一房一名额。”

根据我国《合同法》第14条、15条,《商品房买卖合同纠纷司法解释》第3条的规定,结合上述事实,足以认定被告关于“买长阳半岛,上北京四中”、“一房一名额”的宣传具体、明确,构成要约,原告购房后,被告的上述要约对被告具有法律效力。

第三、关于原告诉请第二项的代理意见。

首先,原告第二项请求中要求确认无效的条款属于格式条款。

本案中被告销售商品房的模式是这样的:第一、看房满意后缴纳诚意金;第二、被告在积累足够的潜在购房者后,决定开盘;第三、开盘销售的方式为摇号,摇中者即按照被告提供的格式文本与其签订购房合同。任何购买过商品住宅的人都知道,除了房屋价款,和房屋位置,开发商是不允许对其提供的格式条款进行修改的。

其次,该条款免除了被告逾期交房的责任,排除了原告按约定期限获得符合质量标准的房屋的权利。按照被告的逻辑,交付的商品房经过了竣工验收备案,自然也就符合质量标准。在交付给业主时哪怕存在渗漏、墙体开裂、装修开裂、墙壁霉变等情形,业主都要接收,不能拒收,被告也不承担逾期交房责任。在收房后由被告再承担保修责任。稍加分析,就能看出被告的逻辑有多么荒谬。

1999年10月1日,建设工程质量监督站负责核验建设工程的质量。1999年10月1日,我国《合同法》生效。该法第279条明确规定对建设工程进行验收的责任主体是发包人。我国《建设工程质量管理条例》第16条也明确规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”根据上述规定,不难看出,对建设工程质量验收的责任主体就是建设单位,并没有一家中立的单位或机构对建设工程质量进行验收。具体到本案,验收的责任主体其实就是被告。按照被告的逻辑,只要经过被告验收合格,工程就是合格的。哪怕房屋存在漏水、墙体开裂、地板墙壁霉变也是合格的。作为买方是没有发言权的。我想,被告一定是混淆了了质量问题和保修责任两个概念。所谓保修责任,一定是在检验时,符合质量标准,在保修期内出现了质量问题,这时承担的是保修责任。如果出卖方在交付标的物时,标的物就明显不合格,存在质量问题,这时出卖方就有义务进行整改,使之达到约定标准,再进行交付,如果延期交付自然就应该承担逾期交付的责任。这是正常的道理,也是公平的,被告的上述条款恰恰就改变了正常的道理,使得对原告极为不公平。俗话讲,“要想公道,打个颠倒”。按照被告的逻辑,被告将工程发包给建筑商,建筑商施工完工后,经过自查递交竣工报告给被告后,被告就应该接收建筑工程,如果建筑工程存在质量问题,建筑商不用承担逾期竣工的责任,只需要承担保修责任就行。请问被告能否接受这样的条款,对其是否公平?显然,上述条款的存在明显免除了被告按照约定期限交付房屋的义务,排除了原告如期获得符合质量约定房屋的权利。应依法认定无效。

上述意见,请法庭合议时采纳。

代理人:王志钢

2013年4月27日

 

 

 

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